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谈“商品房认购协议”/郭旺生

时间:2024-07-06 23:42:02 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8149
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谈“商品房认购协议”

郭旺生


  当今中国,房地产事业兴旺发达,是个企业都想跟房地产沾点边,没办法,市场经济嘛,哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花,但是,性价比高的户型却是卖少见少,是稀缺资源,下手必须得快,于是,“购房意向书”这么个东西就应运而生。
  很多情况下,开发商在取得《商品房预售许可证》后,在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前,往往都会要求购房人签订《认购协议书》,初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议,该类协议一般包含以下内容:
  1、买卖双方的基本信息;2、定金条款;3、购买者拟购买房屋的基本信息(含位置、面积、座向等);4、购房款;5、签署正式售房合同的期限;6、违反协议的责任。
那么,认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢?其法律效力如何?
  其实,认购协议书是一个预约合同,学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”,其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同,它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务,即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候,必须公平公正的促成本合同的成立。
  实践中,有些房地产开发商基于楼价上涨等原因,千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同,他们的理由就是认购协议并非正式的合同,即使违反了也只是退双倍定金,购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
  根据合同法理论,作为预约合同的一方当事人违反预约合同,需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失(赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失)。在司法实践中,法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的,也有判决合同不再履行,但开发商应赔偿损失的。总之,开发商无故不履行签订正式售房合同的,是不能独善其身的,要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


郭旺生律师联系方式:dffy101@163.com
QQ:1462647942

天津市引滦工程管理办法(2004年修正)

天津市人民政府


天津市人民政府关于修改《天津市引滦工程管理办法》的决定


(2004年5月19日天津市人民政府第27次常务会议审议通过 2004年6月26日天津市人民政府令第18号公布 自2004年7月1日起施行)



市人民政府决定对《天津市引滦工程管理办法》(1998年市人民政府令第128号)作如下修改:

一、将第二条修改为:“本办法适用于本市行政区域内引滦工程。本办法所称引滦工程是指(编者注:此字左为氵,右为黎)河(天津境内段)、州河(山下屯闸以上)、输水明渠和暗渠(管)、新引河、于桥水库、尔王庄水库、潮白河泵站、尔王庄泵站、大张庄泵站、于桥水电站及沿途倒虹吸、闸、涵、桥等工程和水文水质监测、通信、供电等设施。”

二、将第十四条修改为:“在引滦工程管理范围和保护范围内新建、扩建、改建项目,项目审批部门应当征求引滦工程主管机关意见。项目批准后,建设单位应按引滦工程安全管理的要求施工。

因建设前款工程设施需要占用引滦工程设施的,应当给予补偿。

需对引滦工程设施进行拆改的,应当承担相应费用;对引滦工程设施造成损坏的,应当进行赔偿。”

本决定自2004年7月1日起施行。

《天津市引滦工程管理办法》根据本决定作相应的修正,重新公布。



附:天津市引滦工程管理办法(2004年修正本)

(1994年9月8日市人民政府发布 1998年1月7日市人民政府修订发布 2004年6月26日根据市人民政府《关于修改〈天津市引滦工程管理办法〉的决定》再次修订公布)

第一条 为加强对引滦工程的管理,保障城市人民生活用水和工业用水,依据有关法律、法规,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内引滦工程。本办法所称引滦工程是指(编者注:此字左为氵,右为黎)河(天津境内段)、州河(山下屯闸以上)、输水明渠和暗渠(管)、新引河、于桥水库、尔王庄水库、潮白河泵站、尔王庄泵站、大张庄泵站、于桥水电站及沿途倒虹吸、闸、涵、桥等工程和水文水质监测、通信、供电等设施。

第三条 天津市水行政主管部门是引滦工程的主管机关。

第四条 引滦工程主管机关应依法加强引滦工程的管理,维护工程安全,执行供水计划,保障国家财产不受侵害。

第五条 引滦工程的管理范围:

(编者注:此字左为氵,右为黎)河为输水占地(即设计输水65立方米/秒流量水面线加0.5米超高)及两侧以外10米范围;州河、(编者注:此字左为氵,右为句)河、蓟运河为河堤外坡脚以内范围及以外25米范围。

于桥水库坝上为22米(大沽)高程以下范围,坝下为征地范围。

尔王庄水库为征地范围。

输水明渠为征地范围。明渠渠堤外坡脚以外征地范围不足10米的,按10米划定管理范围。

输水暗渠(管)为暗渠(管)覆盖面及由两侧外缘向外延伸10米范围。

其他水工程设施、防汛设施、水文水质监测设施、水文地质监测设施、通讯设施为工程征地范围及其边线以外10米范围。

第六条 引滦工程的保护范围:

于桥水库坝上为22米至设计洪水位25.62米(大沽)高程之间,坝下为管理范围以外200米范围。

其他各项工程为由管理范围外缘向外延伸30米范围。

第七条 禁止在河道、输水明渠管理范围内建房、挖沟取土、挖筑鱼塘、修建坟墓、放牧、堆放物料、弃置垃圾、考古发掘、捕鱼、电鱼、炸鱼活动。

禁止在河道、输水明渠保护范围内打井、钻探、爆破、采砂等危害堤防安全的活动。

禁止在河道、输水明渠未铺设路面的堤段行驶载重量3吨以上的车辆及雨雪后泥泞期间行车。

第八条 禁止在输水暗渠(管)管理范围内挖沟、取土、修渠、建房,禁止在输水暗渠(管)上部堆放物料、植树、修建坟墓及顺输水暗渠(管)上部行驶载重量3吨以上车辆。

禁止在输水暗渠(管)保护范围内打井、钻探、爆破、开采地下资源、挖筑鱼塘等危害输水暗渠(管)安全的活动。

第九条 禁止在水库管理范围内建房、围垦、挖筑鱼塘、取土、修建坟墓、堆放物料、弃置垃圾污物。

在水库大坝管理和保护范围内,禁止进行爆破、采石、打井等危害大坝安全的活动。

第十条 禁止损毁水库、河道、输水明渠和输水暗渠(管)的护岸、护坡、涵闸、排气孔、水文设施、测量标志、通信器材、电力设备、里程桩及其他工程设施。

禁止非管理人员操作引滦工程的机电设备和手动设备。

第十一条 严禁私自截取引滦水库、河道、明渠、暗渠(管)中的水。

第十二条 引滦工程沿途护堤、护岸林木由工程管理单位组织营造和管理,其他任何单位和个人不得侵占、砍伐和破坏。

第十三条 引滦工程管理范围和保护范围内的土地所有权和使用权,依照国家有关法律、法规和规章执行。

第十四条 在引滦工程管理范围和保护范围内新建、扩建、改建项目,项目审批部门应当征求引滦工程主管机关意见。项目批准后,建设单位应按引滦工程安全管理的要求施工。

因建设前款工程设施需要占用引滦工程设施的,应当给予补偿。

需对引滦工程设施进行拆改的,应当承担相应费用;对引滦工程设施造成损坏的,应当进行赔偿。

第十五条 引滦工程管理单位应定期检查巡视工程设施,发现故障,及时抢修。在抢修过程中,有关单位应积极配合协助,不得阻拦和干扰。

第十六条 引滦工程管理单位应开展水质监测工作,协同环境保护部门对水污染防治实施监督管理。

第十七条 对违反本办法规定的单位或个人,引滦工程主管机关责令其赔偿损失,视情节给予警告,并可对非经营性违章行为处以1000元以下罚款,对经营性违章行为无违法所得的处以1万元以下罚款,有违法所得的处以3万元以下罚款。

引滦工程主管机关可以委托其所属的引滦工程管理机构对违反本办法的行为实施处罚。

第十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。

第十九条 引滦工程管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。给国家财产造成重大损失构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十条 本办法自2004年7月1日起施行。


最高人民法院研究室关于工龄计算问题的电话答复

最高人民法院研究室


最高人民法院研究室关于工龄计算问题的电话答复

1987年10月31日,最高法院研究室

江苏省高级人民法院:
你院苏法研(1987)117号请示报告收悉。经与劳动人事部联系,他们的意见是,对原无工作,被错判刑,刑满后留劳改场所就业,经复查改判无罪后,其服刑期间,可计算为工龄。具体做法可参照劳动人事部编辑的《工龄计算选编》(85年版)中(82)侨政政字第181号文件精神办理。经我们研究,同意劳动人事部的意见,鉴于工龄问题不属于法院审判工作的管辖范围,因此,请你们向主管部门提出建议,请其妥善解决。

附:江苏省高级人民法院关于工龄计算问题的请示报告 苏法研〔1987〕117号
最高人民法院:
我省基层法院在复查纠正历史老案善后处理工作中,遇到了有关工龄计算问题。特具请示。
在历史老案中,经改判宣告无罪的申诉人原无工作,刑满后留劳改单位就业,现转为国家正式职工,其工龄从何时起计算,有两种不同的意见,一是认为从服刑时计算;另一种意见认为从申诉人刑满后留劳改单位就业起计算。我院倾向于后一种意见。
以上意见当否,请示复。
1987年9月10日