最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
广东省建设工程质量管理条例
广东省人大常委会
广东省建设工程质量管理条例
广东省人大常委会
（1996年9月25日广东省八届人大常委会第二十四次会议通过 1997年1月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为了加强对建设工程质量的监督管理，保证工程质量，保障工程建设各方及用户的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内进行土木工程、设备和管线安装、装饰装修等工程建设活动，适用本条例。
军事设施工程、抢险救灾工程及建筑面积六十平方米以下的建筑工程和农民自建自用的低层住宅，不适用本条例。
第三条 本条例所称建设工程质量，是指对建设工程安全、适用、经济、美观等特性的综合要求，建设工程的规划、设计、施工、维修等应当符合法律、法规、规章、技术标准、施工规范和规程。
本条例所称专业工程，是指除工业与民用建筑和市政工程以外的建设工程。
第四条 省、市、县（区）人民政府建设行政主管部门是本行政区域内建设工程质量主管部门。
政府有关专业部门在各自的职责范围内协助同级建设行政主管部门负责本专业工程质量的监督管理。
第二章 监督管理
第五条 省、市、县（区）人民政府建设行政主管部门对建设工程质量实行监督管理的主要职责是：
（一）负责对建设工程质量监督机构和专业工程质量监督机构进行管理和监督；
（二）负责对勘察、设计、施工、建设监理、建筑构配件等单位的资质审查；
（三）对工程设计、施工进行监督检查；
（四）组织或者参与建设工程质量验收；
（五）查处建设工程质量违法行为；
（六）法律、法规规定的其他职责。
建设行政主管部门对专业工程质量违法行为的处理，应当会同有关专业部门进行。
第六条 建设行政主管部门设立建设工程质量监督机构和有关专业部门设立本专业工程质量监督机构（以下合称“质监机构”），应当经县级以上人民政府批准。
质监机构经省建设行政主管部门依照国家和省的规定对其资格进行考核确认后，负责建设工程质量的监督。
质监机构的质量监督员必须经省建设行政主管部门依照国家和省规定的标准考核合格，持证上岗。
第七条 建设工程质量实行分级分专业监督：
（一）中央委托省管的大型工程和省属大型工程，由省建设行政主管部门委托的质监机构进行监督；
（二）市、县所在地的中央和省属中、小型以及其他工业与民用建筑、市政建设工程，由市、县（区）建设工程质量监督机构进行监督；
（三）除本条第（一）项以外的专业工程由相应的专业工程质量监督机构负责监督。
第八条 建设过程中和保修期内的建设工程质量责任由质监机构鉴定。其鉴定结果可以作为调解、处理质量纠纷和质量问题的依据。
当事人对鉴定结果有异议的，可以提请建设行政主管部门组织重新鉴定；建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内予以答复。
第九条 建设工程开工前，建设单位应当持下列文件、资料到质监机构办理质量监督手续，接受质量监督：
（一）经批准的施工报建文件；
（二）勘察、设计、施工单位的资质证书；委托建设监理的工程，应有建设监理单位的资质证书；
（三）建设工程地质勘察报告和施工图纸；
（四）施工承包合同副本。
质监机构应当自收到上述文件、资料之日起七日内，指派负责该项工程的质量监督员，并书面通知建设单位。
第十条 质监机构应当严格按照国家和省颁布的建设工程技术规范和质量标准进行监督检查。
第十一条 质监机构在建设工程施工时应当对建设工程质量进行抽查，对建设工程的地基基础、主体和隐蔽部位进行跟踪监督，对有关事项做好记录。发现问题时，应当及时书面责令质量责任单位限期改正。
第十二条 质监机构应当对工程使用的建筑材料、构配件、设备的质量进行抽查。抽查不合格，责令施工单位立即停止使用；已使用的，应当限期采取措施及时处理。
第十三条 质监机构应当对竣工的建设工程质量按优良、合格、不合格进行等级核定。
质监机构自建设单位申请核定建设工程质量等级之日起三十日内，对于优良和合格的，出具质量等级证书；对于不合格的，应当书面通知建设单位。
未经核定质量等级或者经核定不合格的建设工程，不得交付使用。
第三章 质量责任
第十四条 建设单位应当选择符合资质等级的工程勘察、设计和施工单位承担相应的业务；委托资质等级相符的建设监理单位对建设工程实行监理，或者配备相应的专职技术人员进行监理。
建设单位应当在与选择和委托的各单位签订的书面合同中明确双方的工程质量责任。
第十五条 建设工程应当体现优质优价的原则。对优良工程的具体优质优价办法，由建设单位与施工单位在施工承包合同中约定。
第十六条 勘察、设计、施工和建设监理单位应当按资质等级、业务范围承接任务，并对其所承担的任务的质量负责，禁止无资质证书或超越资质等级承接任务。
第十七条 禁止勘察、设计单位向其他单位或者个人提供资质证书和设计出图专用章。
第十八条 勘察、设计文件应当符合有关法律、法规、规章、技术标准和合同的约定。
勘察、设计文件交付施工后，任何单位和个人未经原勘察、设计单位同意，不得更改。
勘察、设计文件经原设计单位同意更改的，设计单位应当及时通知质监机构、建设单位、施工单位、建设监理单位。
设计单位应当向大中型建设工程、重点工程，以及采用新技术、新结构的工程施工现场派驻设计人员。
第十九条 施工单位应当严格按照施工规范、标准组织施工，对所承包工程的施工质量负责；分包工程的施工质量由分包单位向总包单位负责。
第二十条 施工单位应当根据工程的规模和特点，配备相应的质检员。
质检员应当经省建设行政主管部门组织考核合格，持证上岗。
第二十一条 施工单位应当按合同约定的工期组织施工，任何单位或者个人不得随意改变约定工期。
第二十二条 施工单位应当使用经检验合格的建筑材料、建筑构配件和施工设备。
第二十三条 建设监理单位应当按合同约定履行监理职责，及时制止影响工程质量的行为。
建设监理单位不得监理与其有隶属关系或发生经营性业务关系的单位承包的工程或者供应建筑材料、建筑构配件、设备的工程。
第四章 工程保修
第二十四条 建设工程实行质量保修制度。
建设工程保修期限从工程验收交付使用之日起，按照下列规定计算：
（一）工业与民用建筑和构筑物的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年；
（二）建筑物的电气管线、给排水管线安装工程为六个月；
（三）室外给排水管、城市道路和市政工程为一年；
（四）其他建设工程的保修期限由建设单位与施工单位在合同中约定。
商品房的保修由业主与房地产开发经营企业约定。
第二十五条 建设工程因建筑材料、构配件、设备不合格出现质量问题的，有关单位按照下列规定承担质量责任：
（一）属于施工单位采购或者经其验收同意使用的，由施工单位承担质量责任；
（二）属于建设单位采购的，由建设单位承担质量责任。
第二十六条 在建设工程保修期内，建设单位发现工程质量问题，有权要求予以维修。责任单位自接到维修通知之日起，应当在七日内到达现场。责任单位未按时到达，建设工程质量问题经质监机构鉴定属实后，建设单位自行维修的，所发生的费用由责任单位负担。
第五章 社会监督
第二十七条 用户有权就工程质量问题向建设单位查询，可以向建设行政主管部门和其他有关部门、组织投诉；有关行政部门应当自接到投诉之日起十五日内予以答复。
第二十八条 任何单位和个人有权向有关部门举报影响建设工程质量的行为，有关部门应当为举报人保密，并对有功者予以奖励。
第二十九条 建设行业的同业组织应当依照其章程督促其成员依法建设、勘察、设计、施工、监理。
第三十条 用户组织、消费者组织应当依法受理用户就工程质量问题的投诉，协同有关行政管理部门对建设工程的质量进行监督检查。
第三十一条 对建筑面积一千平方米以上或者有纪念和观赏价值的永久性建筑物、构筑物，施工单位应当在其适当部位镶嵌注有工程名称和建设、设计、施工、建设监理单位名称的标志。
第六章 法律责任
第三十二条 违反本条例规定，致使出现建设工程质量问题的，责任单位应当负责处理；造成损失的，责任单位应当负责赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 质监机构违反本条例第六条第二款、第三款规定，未经建设工程质量监督资格考核确认开展监督业务的，或者指派未经考核合格的人员进行监督的，建设单位有权拒绝接受监督；省建设行政主管部门应当责令其停止违法行为，没收非法所得；造成损失的，依法负责赔偿；
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 建设单位违反第九条规定，不办理工程质量监督手续擅自开工的，建设行政主管部门应当责令其停工，限期补办手续，并处以该建设工程投资预算千分之五的罚款。已施工的建设工程质量责任和停工造成的损失，由建设单位承担。
第三十五条 质监机构违反本条例第十条、第十一条、第十二条规定的，由建设行政主管部门予以警告，没收其所收质量监督费。
建设单位违反本条例第十三条第三款规定的，建设行政主管部门应当责令其停止使用，由此造成的一切损失，由建设单位承担。
质量监督员玩忽职守或者核定建设工程质量等级时弄虚作假的，由建设行政主管部门予以警告，注销其上岗监督资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 建设单位违反本条例第十四条第一款规定的，建设行政主管部门应当责令其改正，并处以该项建设工程投资预算千分之五以上百分之一以下的罚款。
第三十七条 施工单位违反本条例第十六条规定的，无资质证书或者超越资质等级承接施工任务的，建设行政主管部门应当责令其停工，并处以工程承包额百分之五以上百分之十以下的罚款。
勘察、设计、建设监理单位违反本条例第十六条规定，无资质证书或者超越资质等级承接施工任务的，建设行政主管部门应当责令其停止违法行为，并处以工程承包额百分之一以上百分之十以下的罚款。
勘察、设计、建设监理单位违反本条例第十六条规定，无资质证书或超越资质等级承接相关业务的，建设主管部门应当责令其停止违法行为，并处以约定收费二倍的罚款。
第三十八条 违反本条例第十七条规定的，建设行政主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，处以三万元以上五万元以下罚款；根据情节，降低其资质等级。
第三十九条 违反本条例第十八条第一款规定，勘察、设计单位因勘察或者设计错误导致工程质量事故的，由建设行政主管部门处以工程勘察或设计费用二倍以上三倍以下的罚款；情节严重的，降低或者注销其勘察、设计资质；对直接责任人可处以一万元以上三万元以下罚款。
违反本条例第十八条第二款规定，施工单位不按设计要求施工，偷工减料，以次充好的，建设行政主管部门应当责令其立即停止违法行为，进行整改直到工程达到要求；处以工程承包额百分之十五以上百分之二十五以下的罚款；降低或者注销其施工资质；对直接责任人处以一万元以上
三万元以下罚款。
第四十条 施工单位违反本条例第十条规定，不按照施工规范和标准组织施工的，或者违反本条例第二十条规定的，建设行政主管部门应当责令其限期整改，并降低或者注销其施工资质。
第四十一条 建设监理单位违反本条例第二十三条规定，玩忽职守或与施工单位串通，损害建设单位利益，影响建设工程质量的，由建设行政主管部门对建设监理单位处以建设监理费用三倍以上五倍以下的罚款；降低或者注销其资质；对直接责任人处以二万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 施工单位的检测机构伪造检测数据或者检测结论的，建设行政主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得；降低或者注销其检测资质；对直接责任人处以一万元以上三万元以下的罚款。
第四十三条 建设行政主管部门和其他主管部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可自接到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议或者直接向人民法院起诉；当事人对复议决定不服的，可以自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉
，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第四十五条 本条例自1997年1月1日起施行。
1996年9月25日