预购商品房再转让
——田冲

案例简介：06年1月份，刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押，然后双方再到开发商处办理更名手续，手续费由刘先生全部承担，更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中，因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款，卖方要求刘先生承担违约责任，支付约定数额的违约金，刘先生不同意，卖方随诉诸法院。
律师分析：本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的，只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆，房地产泡沫也随之高涨，给经济运行带来了巨大的风险；同时房地产市场的发展趋于畸形，盲目的追求高利润，开发高档住宅及商业地产，不利于房地产市场的长期健康的发展，更不利于国家宏观调控政策的实施，同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者，不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一，国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分，但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度，从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转，不存在对不动产征税问题，致使税金流失，而且加速了房屋财产的流转，给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号，经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力，明确予以否定，至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定：预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说，只能产生以下法律后果：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于本案来说，既然合同无效，合同中约定的违约条款也就当然的无效，不存在谁违约，谁承担违约责任的问题；对于买受人来说，他并没有实际占有该房屋，也就谈不上返还财产，而对于卖方来说，既然已经收取了部分购房款，就应当返还购房款及同期银行利息；因为本案中的卖方存在主要的过错，所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同，这样的合同才是合法有效，才能得到法律的切实保护！
出现以上情况，买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记，这提醒广大的购房者，在买房之前一定要审查清楚：房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致？如不一致，是否得到了产权人的合法有效的授权？该房屋是否有共有权人？有的话，共有权人是否同意出卖房屋？只有把好这一关，才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述，在房屋买卖当中，有着很多的违法、违规操作，有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解，有的则是为追求利益而明知故犯，他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失，重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之，无论买卖的是一手房还是二手房，都必须先查清卖方有无房产证，有无处分权，不然会导致巨大的法律风险。


建设银行


中国建设银行法律性文件审查制度暂行规定
建设银行



第一条 为适应商业银行经营管理要求，防范建设银行资产风险，保证各类法律性文件的合法、合规，制定本规定。
第二条 建设银行法律性文件审查制度系指法律性文件在建设银行有权签字人签字并加盖公章之前，需经各级行法规部门（或专门人员）对其进行法律性审查，并签署意见，不经此程序，不得对外签（出）具法律性文件。
第三条 本规定适用于建设银行各级行与国内外金融机构、经济组织、个人签（出）具以及对下审批的法律性文件，主要包括：
（一）各类经济合同及从合同；
（二）各类委托代理协议、银行承兑协议、联营协议、合作协议、转让协议等；
（三）各类保函；
（四）对外出具的企业资金（信）证明；
（五）其他对外产生权利、义务关系的法律性文件。
第四条 建设银行法律性文件审查工作由各级行法规部门归口管理。
第五条 审查范围：
（一）总行法规部门负责审查总行各部门、直属机构对外签（出）具的非总行标准格式的各类经济合同、协议及其他法律性文件；
（二）省级及以下分（支）行法规部门负责审查：
1．本行及其直属机构对外签（出）具的各类经济合同、协议及其他法律性文件（未做补充修改的总行标准格式合同除外）；
2．所辖分（支）行按照有关业务管理办法规定需报本行审批的法律性文件。
（三）涉外法律性文件统一由法规部门负责审查，或由法规部门聘请律师审查。
第六条 法律性文件的审查依据是：
（一）全国人大发布的法律、法令；
（二）最高人民法院、最高人民检查院有关司法解释；
（三）国务院及各部门颁布的法规、规章；
（四）中国人民银行制定的金融管理规章和作出的有关决定；
（五）地方人大、政府部门制定的法规、规章；
（六）建设银行总行制定的规章制度；
（七）省级分行制定的有关规定；
（八）涉外业务依据国际相关法律、法规或国际惯例。
第七条 省级及以下分（支）行法规部门对总行已制定标准格式的各类经济合同，只审查由经办部门自行增加或修改的条款；
对各类非总行标准格式的经济合同（协议）主要审查以下内容：
（一）形式要件审查
1．合同本文是否规范；
2．主合同的从合同及附件是否齐全；
3．合同主要条款是否齐全；
4．主从合同的签订日期、合同字号及内容是否对应。
（二）主体资格审查
1．合同主体是否真实、合法、有效；
2．是否超越其法定的经营范围。
（三）具体内容审查
1．合同内容是否违反国家法律、法规及有关规定；
2．合同条款是否损害建设银行权益、声誉；
3．标的是否为国家禁止流通物或未经许可的限制流通物以及法律、政策所不允许的行为；
4．违约处罚措施是否充分有效。
（四）对代理人代签合同的审查
1．代理人是否经过被代理人书面授权；
2．代理人是否超越授权范围；
3．代理权是否已终止。
第八条 对各类保函、资金（信）证明主要审查以下内容：
（一）保函开出行是否有权出具；
（二）保函内容是否超出总行规定范围；
（三）文本是否规范，审批手续是否齐全；
（四）内容是否真实，是否符合有关文件规定，有无潜在风险的条款；
（五）出具保函是否落实反担保措施，是否合法、有效；
（六）资金（信）证明中是否有保证、承诺含义。
第九条 对于本规定第五条规定范围内的各类法律性文件，在有权签字人签字并加盖公章之前，各级行业务经办部门均需填制《中国建设银行法律性文件审查表》（见附表），经部门领导签字后，连同送审的法律性文件以及相关的书面材料一并送达法规部门。
第十条 法规部门在收到《中国建设银行法律性文件审查表》后应检查送审文件、材料是否齐全；如不合，应要求业务经办部门尽快将补充材料送达法规部门。法规部门对法律性文件的审查一般应在收到全部送审材料后三个工作日内完成。
对特殊需要紧急签（出）具的法律性文件，应在当日审查完毕。
第十一条 法规部门对经办部门送达的法律性文件进行审查后，认为该文件完全符合法律、法规规定，应在《中国建设银行法律性文件审查表》中“法规部门审查意见”一栏签注“本文件符合要求”的意见，并在“审查人”一栏中签字（外聘律师审查，由律师签字），作为经办部门将
文件呈送有权签字人审批签字的依据。
审查后，法规部门将《中国建设银行法律性文件审查表》、送审文件及有关材料退经办部门；经办部门据此呈送有权签字人审批签字。
第十二条 法规部门经审查认为不符合有关法律、法规规定，应在《中国建设银行法律性文件审查表》中明确指出，并提出具体处理意见；经办部门据此修改、补充后再送法规部门审查。
第十三条 法规部门与经办部门对“审查意见”出现分歧时，由法规部门报请行领导决定。
第十四条 对于法律关系复杂或情况特殊而难以把握的法律性文件，下级行法规部门应及时请示上级行法规部门，上级行法规部门应在两个工作日内予以答复，下级行法规部门根据答复提出审查意见。
第十五条 经审查的法律性文件在履行过程中如发生补充、修改等重大变更，须重新履行审查程序。
第十六条 凡属法规部门审查范围内的法律性文件，如未经法规部门审查，各级行有权签字人不得签字。如未经审查程序而签署法律性文件，造成经济损失的，应给予经办部门负责人和有权签字人必要的行政处分。
对属于审查范围并履行了审查程序的法律性文件，因法规部门对文件形式审查把关不严而造成经济损失的，应给予审查人员必要的行政处分。
第十七条 经办部门应将《中国建设银行法律性文件审查表》、法律性文件以及相关材料一并归档保存。
第十八条 法规部门对于审查过的法律性文件，均需按送审时间、单位、法律性文件类别、序号及主要材料名称、审查意见、审查完毕时间以及审查人姓名等登记入册，归档保存。
第十九条 本规定由总行办公室负责解释。各省、自治区、直辖市、计划单列市分行应根据本规定，指导和组织下级行开展法律性文件审查工作。
第二十条 本规定自1996年6月1日起施行。
附表略。



1996年4月22日