四川省雅安市人民政府


雅安市人民政府关于印发《雅安市知名商标认定暂行办法》的通知
【雅府发〔2006〕9号】


各区县人民政府，市级各部门，驻雅各企事业单位：
《雅安市知名商标认定暂行办法》已经市政府第78次常务会议通过，现印发你们，请认真组织实施，促进雅安经济发展。


二○○六年四月十日




雅安市知名商标认定暂行办法

第一条　为了提高雅安市商标的知名度和市场竞争能力，切实保护知名商标注册人的合法权益，推动企业积极创立省著名商标、全国驰名商标，促进经济发展，根据《中华人民共和国商标法》、《四川省著名商标认定和保护条例》等法律、法规，结合雅安实际，特制定本办法。
第二条　本办法所称雅安市知名商标（以下简称知名商标），是指在市场上享有较高声誉，为相关公众所知悉，并依照本办法认定的商标所有人正在合法使用的注册商标。
第三条　知名商标的认定应遵循公开、公正、公平的原则。
鼓励注册商标所有人或使用人依法自愿申请认定雅安市知名商标、四川省著名商标、中国驰名商标和在境外申请注册商标。
第四条　雅安市工商行政管理局负责组织设立雅安知名商标认定委员会并负责日常工作。
其它有关部门在各自的职责范围内配合工商行政管理部门做好知名商标的认定工作。
第五条　申请认定知名商标应具备以下条件：
（一）必须是注册商标，商标注册人的住所在本市行政区域内，商标权属无争议；
（二）连续实际使用时间二年以上；
（三）在市场为相关公众所知悉，具有较好的市场信誉；
（四）使用该商标的商品质量优良并能保持稳定；
（五）商品的覆盖地域广，市场占有率较高；
（六）申请人未发生过侵犯他人注册商标专用权的行为；
（七）有严格的商标使用管理和保护制度。
第六条　申请认定知名商标应当提供以下资料。
（一）申请书；
（二）商标注册证原件和复印件；
（三）使用该商标的商品销售量及销售区域证明材料；
（四）使用该商标的商品进行宣传及广告发布情况；
（五）使用该商标的商品近三年的主要经济指标；
（六）消费者及用户的评价或反映情况。
第七条 雅安市知名商标认定委员会由法律、经济、科技等相关行业专家、管理者组成，报市人民政府备案。每次认定的认定人员在评审前从认定委员会人员中随机确定9人组成。
第八条 雅安市商标认定委员会集体行使认定职权。雅安市工商行政管理局负责知名商标认定日常工作，以及负责受理市局登记注册企业的知名商标申请。各区县工商局负责受理本区域内登记注册的企业、个体工商户提出的知名商标的申请和推荐上报工作。
市工商行政管理局收到申请材料后，对符合本办法第六条规定的应当受理，对不符合条件的应当说明理由，并通知申请人；对申请文件需要补正的，应当通知申请人补正，逾期不补正的，视为放弃。
市工商局对受理的申请应当书面通知申请人，并在市级媒体上发布雅安市知名商标初审公告。对初审公告的商标，自公告之日起三十日内，任何人可以提出异议。
第九条　雅安市工商行政管理局代表市知名商标认定委员会受理申请后，应当会同有关部门对申请材料的真实性、合法性、准确性进行审查，并提出审查意见。
第十条　雅安市工商行政管理局受理知名商标认定申请后，应当征求消费者协会、行业协会或有关部门的意见，并有权委托有关组织及新闻媒体进行社会调查，在三十日内有关部门行业协会及有关组织应当客观 、公正地向评审委员会提供书面意见。
第十一条 雅安市知名商标认定委员会对申请人提交的材料和市工商局的审核意见进行评审认定。
雅安市知名商标资格的取得必须经知名商标认定委员会表决，并获得三分之二以上多数通过。
评审全程邀请公证机构进行公证。
第十二条 认定取得雅安市知名商标资格的，由雅安市知名商标认定委员会发给《雅安市知名商标》证书，并在市级新闻媒体公告，对认定未通过的，退回申请材料并书面说明理由。
第十三条　知名商标每二年认定一次，有效期为三年，自公告之日起计算。有效期满前三个月或因特殊原因在有效期满后三个月内，知名商标所有人可以申请复核认定。对符合条件的，予以复核认定公告。
逾期未申请认定或经审查不符合再认定条件的，该知名商标资格失效，并由雅安市知名商标认定委员会予以公告。
第十四条　雅安市知名商标持有人可以在其核定使用的商品及其包装、装潢、说明书、业务往来、广告宣传、展览以及其他业务活动中使用“雅安市知名商标”字样，同时标明认定日期。
第十五条 未经本办法依法认定或者雅安市知名商标所有人依法许可，其它任何单位和个人不得使用“雅安市知名商标”字样。
第十六条 雅安市知名商标所有人依法转让其商标的，该商标的雅安市知名商标资格，应当按本办法重新认定。
第十七条　知名商标所有人有下列情形之一的，可随时撤销其知名商标。
（一）弄虚作假，伪造证明材料，骗取知名商标的；
（二）不按核准的商标和核定的商品范围使用的；
（三）使用知名商标的商品粗制滥造、以次充好、欺骗消费者的；
（四）其他违反有关法律、法规、规章规定的。
第十八条　知名商标所有人有下列情形之一的，可随时注销其知名商标：
（一）在有效期内，丧失知名商标条件的；
（二）有效期满未按本办法申请复核的；
（三）被撤销注册商标的。
第十九条　任何单位和个人不得伪造、涂改或擅自制作、出租、出售、转让知名商标证书。
被撤销或注销知名商标的，雅安市工商行政管理局应收缴其知名商标证书，并予公告。
第二十条　自知名商标公告之日起，他人将与该知名商标相同或近似的文字作为企业名称一部分使用，且可能引起公众误认的，工商行政管理机关不予核准登记；已经登记的知名商标所有人可以自知道或者应当知道之日起两年内，请求工商行政管理机关予以撤销，但公告前已经登记的除外。
第二十一条　在非类似商品上，将与他人知名商标相同或近似的文字、图形作为商品名称、装潢或作为未注册商标使用，且会暗示该商品与知名商标所有人存在某种联系，从而可使知名商标所有人权益受到损害的，知名商标所有人可在知道或应当知道其权益受到损害之日起两年内，请求工商行政管理机关予以制止。
两个以上相同或近似商标均被认定为知名商标的，在非类似商品上使用，不适应前款规定。
第二十二条　禁止捏造、散布虚伪事实贬低、损害知名商标。
第二十三条 市工商局应积极向四川省工商局推荐认定四川省著名商标。
第二十四条 各级工商行政管理部门应当加强对雅安市知名商标的保护和管理，建立健全管理制度和档案，监督检查雅安市知名商标的使用、保护情况，依照相关法律法规予以保护，及时查处损害雅安市知名商标的侵权行为。
市工商局应当将雅安市知名商标通报其它各市、州工商行政管理部门。
第二十五条　工商行政管理机关依法监督检查侵犯知名商标专用权行为时，有关部门应予协助，不得拒绝。
第二十六条 在知名商标的认定、管理和保护工作中，有违反《中华人民共和国商标法》及其实施条例各有关法律法规行为的，依照有关法律法规规定处罚。
第二十七条 负责雅安市知名商标认定和保护工作的人员，应当认真履行职责，严格执行各项规定。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 本办法有关商品商标的规定，适用服务商标。
第二十九条　本办法自公布之日起施行。



试论我国物业管理制度的立法构建及完善

冷　帅


引　　　　　言

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状
1.1 物业管理立法的必要性
1.1.1 促进物业管理的健康发展
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。
1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。
（1） 关于相邻关系
相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
（2）关于建筑物区分所有权
多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。
　　
1.2 物业管理的实践模式
物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：
1、委托式物业管理　即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
1、 自营式物业管理　所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。
业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
　　
1.3 物业管理的立法模式
　　由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：
1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。
2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
　在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM　CONDOMINIUM　ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
　对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。

1.4 我国物业管理的立法进程 ：
　　1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。
　　1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。
　　1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。
　　2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。
2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。
　　2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。
1.5我国的立法现状(法律渊源)
1.5.1 宪法
宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。
1.5.2 法律
我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
1.5.3 行政法规